Louer en meublé : les documents obligatoires du bailleur, de la signature du bail à la quittance (2026)

Louer un logement meublé sans agence, c'est possible et de plus en plus courant. Mais le meublé n'est pas une location « allégée » : depuis la loi ALUR, le bail meublé de résidence principale suit un contrat type fixé par décret, avec des annexes obligatoires, et les tribunaux sanctionnent les oublis. Ce guide liste les documents à produire à chaque étape — avant la signature, à la remise des clés, pendant le bail, au départ — pour un bailleur particulier. Les règles citées sont celles du régime de droit commun ; vérifiez les particularités locales (encadrement des loyers, permis de louer) auprès de votre mairie.

Avant la signature : le bail et ses annexes

• Le bail meublé conforme au contrat type (décret du 29 mai 2015) : durée d'un an renouvelable (neuf mois non renouvelables pour un étudiant), loyer et charges, dépôt de garantie limité à deux mois de loyer hors charges, préavis d'un mois pour le locataire et de trois mois pour le bailleur avant l'échéance, motifs de congé limités (reprise, vente, motif légitime et sérieux).
• La notice d'information sur les droits et obligations des parties, annexée au bail : son absence est régulièrement relevée.
• Le dossier de diagnostic technique : diagnostic de performance énergétique, état des risques, constat de risque d'exposition au plomb pour les logements anciens, électricité et gaz selon l'âge des installations, et les autres diagnostics applicables. Attention au DPE : les logements les plus énergivores (classe G) ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, la classe F suivra en 2028.
• Le règlement de copropriété (extraits relatifs à l'usage) si le logement est en copropriété.

À la remise des clés : ce qui prouve l'état du logement

• L'état des lieux d'entrée, contradictoire, pièce par pièce, avec les relevés de compteurs et des photos datées. Sans état des lieux, le logement est présumé remis en bon état et vous ne pourrez rien retenir sur le dépôt de garantie.
• L'inventaire du mobilier : obligatoire en meublé, il liste chaque meuble et équipement avec son état. Le logement doit au minimum comporter les éléments de la liste fixée par décret (literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle et ustensiles, table et sièges, rangements, luminaires, matériel d'entretien). Un meublé incomplet peut être requalifié en location vide, avec des règles bien moins favorables au bailleur.
• Le reçu du dépôt de garantie et, le cas échéant, l'acte de cautionnement signé par le garant avec les mentions requises.

Pendant le bail : quittances, révision, régularisation

La quittance de loyer est due gratuitement au locataire qui la demande ; elle peut être transmise par email avec son accord. Elle distingue le loyer et les charges. La révision annuelle du loyer n'est possible que si le bail la prévoit, dans la limite de l'indice de référence des loyers, et dans les zones d'encadrement, dans la limite du loyer de référence majoré. Les charges peuvent être réglées au réel avec régularisation annuelle, ou au forfait en meublé, à condition que le forfait ne soit pas manifestement disproportionné. Conservez un courrier type pour chaque situation : révision, régularisation, rappel de loyer impayé, mise en demeure.

Au départ : l'état des lieux de sortie et le dépôt de garantie

L'état des lieux de sortie se compare ligne à ligne avec celui d'entrée ; seules les dégradations imputables au locataire, hors usure normale, peuvent être retenues, sur justificatifs (devis ou factures). Le dépôt de garantie se restitue dans le mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, dans les deux mois sinon ; en copropriété, une retenue provisoire est possible jusqu'à l'arrêté des comptes. Chaque jour de retard coûte au bailleur une pénalité légale.

Le bail mobilité : la variante courte

Créé par la loi ELAN, le bail mobilité s'adresse aux locataires en formation, études, stage, mission ou mutation : durée de un à dix mois, non renouvelable, sans dépôt de garantie, avec la garantie Visale possible. Il exige les mêmes annexes que le bail meublé et une mention du motif justifiant le recours à ce bail. C'est l'outil adapté à un logement loué quelques mois entre deux usages.

Le Pack Gestion Locative Bailleur de Chipie Studio réunit le bail meublé en 15 articles, le bail mobilité, l'état des lieux, l'inventaire du mobilier, les quittances et les courriers types, en DOCX, PDF et Markdown avec zones [Indiquer …]. Il ne remplace ni la notice d'information officielle ni les diagnostics, que vous joignez par ailleurs, et un cas particulier (colocation, location à un membre de la famille, logement en zone d'encadrement) mérite la relecture d'un professionnel.